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重中之重
愿景與領(lǐng)導(dǎo)力
從一條廢棄鐵路華麗轉(zhuǎn)身為全球知名的城市公園，高線公園的成功絕非偶然。首先，愿景與領(lǐng)導(dǎo)力至關(guān)重要。
1999年，站在世紀(jì)之交的時間點(diǎn)，所有人都滿懷希望，但高線公園的未來看起來一片黯淡：這條建于上世紀(jì)30年代，用于運(yùn)輸貨物穿越曼哈頓工業(yè)西區(qū)的高架鐵路，已經(jīng)變成一片雜草叢生的銹跡斑斑的廢墟，藏污納垢，與紐約大都市的現(xiàn)代氛圍嚴(yán)重不符。
不少人主張直接拆掉這個城市的“毒瘤”，但作家喬舒亞·大衛(wèi)（Joshua David）和藝術(shù)家羅伯特·哈蒙德（Robert Hammond）卻看到了不同的未來——
請注意，他們都是文科生，他們沒有城市規(guī)劃、建筑或公共政策的背景，他們的爹媽也是普通人。但他們是土生土長的紐約切爾西當(dāng)?shù)厝?/strong>。
其實(shí)，很多事情能做下來，不是因?yàn)橛绣X有資源，而是因?yàn)閻叟c信任。
Joshua與Robert熱愛自己的社區(qū)，他們相信，這片工業(yè)遺跡有著巨大的潛力，這條看似廢墟的高架可以變成一座連接歷史與未來的空中綠洲，承載城市記憶，成為社區(qū)活力的新起點(diǎn)。
說干就干，他們成立了“高線之友”，一個致力于保護(hù)這條鐵路并推動其重新開發(fā)為公共公園的非營利組織。
一開局，面臨的阻力不小：輿論反對、政治冷遇以及，最重要的資金短缺——要知道，要讓高線公園轉(zhuǎn)型，需要的資金至少要1.5億美元！兩個普通人來干這事兒，聽上去就是天方夜譚。
但他們沒有放棄。既然沒有錢，那就做能做的第一步：爭取社區(qū)的支持。
他們通過草根行動組織公開會議、分發(fā)傳單，并與鄰里的居民、企業(yè)和地方領(lǐng)導(dǎo)人建立聯(lián)系，在各種場合向人們展示，高線不僅僅是一段破舊的結(jié)構(gòu)，它更是一段獨(dú)特的紐約歷史，我們可以讓它重新煥發(fā)出生命力，為后代所享用。
但資本不為所動，還推動政府簽發(fā)了拆除鐵路的指令。
Joshua與Robert開始了反擊，他們用籌到的錢雇傭了專業(yè)的律師來起訴紐約市政府。這個動作為他們爭取了時間，還有機(jī)會向更多紐約人展示保護(hù)高線的意義——與其拆除高線，不如重新開發(fā)，不僅成本更低，還能帶來更大的經(jīng)濟(jì)和文化效益。
事實(shí)證明，堅(jiān)持做對的事情，好運(yùn)就會發(fā)生。因?yàn)闀r間來到了2002年，布隆伯格開始擔(dān)任紐約市長，新市長的理念是：通過大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目來振興紐約經(jīng)濟(jì)和提升城市國際形象，而高線正是符合這一目標(biāo)的典范。
Joshua與Robert找到專業(yè)的綜合團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)了一整套方案附帶一份經(jīng)濟(jì)影響評估報(bào)告，用數(shù)據(jù)+愿景說明，改造高線將顯著提升周邊物業(yè)價值并帶動就業(yè)，深深地打動了布隆伯格，贏得了政府的支持。
在市政府的支持下，“高線之友”吸引了大量私人捐款，包括慈善家和文化影響者的貢獻(xiàn)，比如最著名的支持者之一是時尚設(shè)計(jì)師黛安·馮芙絲汀寶（Diane von Fürstenberg）及其丈夫巴里·迪勒（Barry Diller），他們?yōu)轫?xiàng)目捐贈了3500萬美元。
雪球就這樣開始滾起來了。
一個創(chuàng)新的合作模式
那具體怎么操作呢？成功可不能僅靠愿景，還依賴一個關(guān)鍵武器——“公私合作模式”，這個模式在當(dāng)時還是一個開創(chuàng)性的模式。
具體來說，紐約市政府的角色是收購鐵路結(jié)構(gòu)、投入初始建設(shè)資金，政府是高線的業(yè)主方(owner)。
而運(yùn)營管理的主導(dǎo)權(quán)，則交給了“高線之友”——也就是喬舒亞·大衛(wèi)（Joshua David）和羅伯特·哈蒙德（Robert Hammond）成立的這個非營利組織。“高線之友”全面負(fù)責(zé)公園的日常運(yùn)作，包括維護(hù)、活動策劃，以及保持設(shè)計(jì)和服務(wù)的高水準(zhǔn)。
這種所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開的安排，不僅平衡了項(xiàng)目的社會公益屬性與財(cái)政可持續(xù)性，還確保了公園的發(fā)展符合市政優(yōu)先事項(xiàng)；既讓高線公園受益于政府的支持，又保留了社區(qū)組織的自主性與創(chuàng)造力，能吸引各方的參與與貢獻(xiàn)。
有人一針見血地指出，高線公園真正與眾不同的地方在于，運(yùn)營方能夠整合各種利益相關(guān)方的資源。為什么能整合資源呢？一個重要的原因是：兩位發(fā)起人都是文科生，完全沒有專業(yè)背景，而且他們懂得自己的短板，也非常清楚“專業(yè)的事情得讓專業(yè)的人來干”——從律師到精算師，從城市規(guī)劃到園藝設(shè)計(jì)再到生態(tài)管理等等，每個環(huán)節(jié)都由頂尖專業(yè)人才把控。
在設(shè)計(jì)方面，高線公園不僅是一條步道，更是一種時間與空間交織的體驗(yàn)。比如，專業(yè)園藝師Rick Darke與Piet Oudolf的植物設(shè)計(jì)不僅賦予公園濃厚的歷史情感，還結(jié)合現(xiàn)代美學(xué)，為高線帶來獨(dú)特的沉浸式體驗(yàn)。
在藝術(shù)與文化層面，高線則是一座永不落幕的城市舞臺。旋轉(zhuǎn)展出的裝置藝術(shù)、現(xiàn)場表演和創(chuàng)意項(xiàng)目，讓它成為一個不斷變化的文化實(shí)驗(yàn)場。你可以隨時偶遇一場演出，或被一件藝術(shù)作品深深吸引，這里不僅是一片綠地，更是一座面向全體市民的公共畫廊和文化樞紐。
高線的品牌運(yùn)營同樣堪稱典范。它的LOGO由Pentagram設(shè)計(jì)事務(wù)所的合伙人Paula Scher傾情打造，獨(dú)具工業(yè)鐵軌風(fēng)格，賦予了公園鮮明的身份認(rèn)同。這一設(shè)計(jì)貫穿所有宣傳渠道和衍生產(chǎn)品，強(qiáng)化了高線的品牌記憶點(diǎn)。
在數(shù)字化運(yùn)營方面，高線在Instagram、Twitter等平臺上的賬號內(nèi)容精美，講述幕后故事，與粉絲互動活躍，吸引了數(shù)百萬關(guān)注。更厲害的是，它幾乎不依賴傳統(tǒng)營銷，而是靠口碑、媒體報(bào)道和社交網(wǎng)絡(luò)自發(fā)傳播，硬是把自己打造成了紐約與中央公園、自由女神像齊名的頂級景點(diǎn)。
社區(qū)參與是高線的另一個核心價值。從免費(fèi)活動到志愿者計(jì)劃，從公眾導(dǎo)覽到親子互動，高線公園始終秉持“包容為本”的理念，為每一個人提供開放的文化體驗(yàn)。
統(tǒng)計(jì)顯示，日均訪客中有6%是附近的居民，它真正是本地人生活的一部分。
那你問，兩位發(fā)起人(創(chuàng)始人)的角色是什么？他們專注于自己優(yōu)勢領(lǐng)域——描述愿景，一遍又一遍地向人們描述這個美好的愿景、團(tuán)結(jié)更多的有生力量、以及找錢，確保項(xiàng)目能可持續(xù)地運(yùn)營下去！
一個頂級的財(cái)務(wù)模式
我們前面說到，高線公園的運(yùn)營方是一個非盈利機(jī)構(gòu)。要知道，很多非盈利機(jī)構(gòu)其實(shí)是不能自我造血的，但高線公園不一樣，它有一個堪稱典范的、兼具韌性和可持續(xù)性的財(cái)務(wù)模式——而且我發(fā)現(xiàn)，幾乎很少人意識到了這個模式。請?jiān)试S我們TOP研究院把它稱之為：“多元收入+投資增值”模式。
我們先來看“多元收入”：首先是捐贈(Contributions)。
作為紐約核心區(qū)的“頂流資產(chǎn)”，高線公園擁有得天獨(dú)厚的吸引力，吸引了全球流量。有流量就有錢——你一塊我一塊，高線大家都來愛——每個普通的游客隨便捐點(diǎn)，高線就能有活下去的基礎(chǔ)。
在小額捐贈之上，是大額慈善家的捐贈，比如：個人慈善家（如上文提到的黛安·馮芙絲汀寶和巴里·迪勒）、企業(yè)贊助商以及基金會的重大捐贈，這些捐贈為高線的運(yùn)營提供了長期穩(wěn)定的資金，構(gòu)成了穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。
而因?yàn)楸晨扛呔€公園這個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，就能衍生出很多多元玩法：像是在公園內(nèi)舉辦募款晚宴、慈善拍賣、音樂會、藝術(shù)展覽等活動，就能通過門票和贊助獲得一大筆收入——這個被叫做特別活動凈收入（Special Events Net）；
再比如，高線公園與商鋪合作，例如園內(nèi)的咖啡店或其他餐飲方合作；或者與企業(yè)品牌聯(lián)名的營銷或宣傳，比如公司贊助的藝術(shù)裝置或公園內(nèi)的命名權(quán)收益等等 ——這些被叫做合同和其他收入（Contract and Other Revenue）；
再比如，因?yàn)槠涓哳佒担呔€公園與攝影團(tuán)隊(duì)、影視制作公司合作，將公園作為拍攝地，或者被某個人或企業(yè)租用公園內(nèi)某一區(qū)域舉辦私人婚禮、公司派對、秀場等——這些就是租賃收入（Rental Income）。
這些“背靠好資產(chǎn)、玩轉(zhuǎn)多元玩法”所帶來的“多元收入”，使高線公園在財(cái)務(wù)上游刃有余。
第二部分則是“投資增值”。
與很多人認(rèn)知有差別的是：這個非盈利機(jī)構(gòu)實(shí)則“相當(dāng)有錢”。如果我們看它的資產(chǎn)負(fù)債表，就可以看到：2023年，高線的總資產(chǎn)為1.2億美元，其投資基金達(dá)到驚人的8200萬美元，占比近70%。
因?yàn)橛羞@么龐大的本金，2023年的投資收益就有970萬美元！我們根據(jù)其財(cái)報(bào)，做了一個收益餅圖，可以看到：其投資收益占據(jù)1/3的體量，排名僅僅在捐贈之后。
那你要問了，為什么一個非盈利機(jī)構(gòu)，這么有錢？答案是：日積月累的積累 + 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)規(guī)劃。
要知道，高線之友也不是一開始就有8200萬美元這么多“本金”的，它是經(jīng)過20多年的精心運(yùn)營和持續(xù)募資才得以實(shí)現(xiàn)。而且這個資金池有非常穩(wěn)健嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)規(guī)劃。
換句話說，運(yùn)營機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制本金的支出比例（比如4%或者5%），而且在好的年份，公園每年僅提取部分收益用于運(yùn)營。
我們拿2023年來舉例：2023年的收益是3000萬美元，同期的支出是2341.4萬美元，這中間的差額就可以進(jìn)入到本金池，確保基金本金持續(xù)滾動增長，從而形成“滾雪球”效應(yīng)。
其實(shí)，這種“以錢生錢”的邏輯，與比爾及梅琳達(dá)·蓋茨基金會或哈佛大學(xué)捐贈基金如出一轍。很多頂級的基金會都是兩只腳走路，一方面靠捐贈、另外一方面通過長期投資收益，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的高度可預(yù)測性，即便外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動，它也能穩(wěn)如泰山——也就是我們說的自主造血的永續(xù)機(jī)構(gòu)。
復(fù)制你的高線公園
回顧高線公園這個紐約城市轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性項(xiàng)目，不少人心潮澎湃，想將這樣的成功復(fù)制到自己的城市，但復(fù)制是充滿挑戰(zhàn)的：
首先，高線的基礎(chǔ)條件幾乎是“天選”。
它依賴于一條結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、地處曼哈頓核心的廢棄高架鐵路，請注意，是曼哈頓的核心地帶——這種“絕版資源”幾乎難以在其他城市復(fù)刻。即便有類似的廢棄設(shè)施，往往因本身的地理位置偏僻而無法產(chǎn)生足夠的吸引力，沒有一個合適的location，就難以打造出一個能集聚人流與關(guān)注的項(xiàng)目。
其次，財(cái)務(wù)問題是無法繞過的硬門檻。
前面說到，高線的轉(zhuǎn)型耗資超過1.5億美元，這筆巨款來自公共資金、私人捐贈與企業(yè)贊助的協(xié)作模式。
但對很多城市來說，要花這個體量的資金做一個公園，很可能是“奢談”，這背后依靠的是強(qiáng)大慈善網(wǎng)絡(luò)+穩(wěn)定財(cái)政支持。
即便熬過初期建設(shè)，長期運(yùn)營的財(cái)務(wù)壓力依然不容小覷。高線每年的維護(hù)費(fèi)用高達(dá)2000萬至2500萬美元——這對許多城市來說都是難以持續(xù)的負(fù)擔(dān)。
如果缺乏像高線這樣強(qiáng)大的“多元收入+投資增值”收入模式，許多項(xiàng)目可能因資金短缺而陷入失修，最終淪為“曇花一現(xiàn)”。
更深層次的挑戰(zhàn)在于愿景與執(zhí)行力。
高線的創(chuàng)始人約書亞·大衛(wèi)和羅伯特·哈蒙德不僅有非凡的領(lǐng)導(dǎo)力，還凝聚了政治意愿與社區(qū)支持。這樣的合力在許多城市并不容易實(shí)現(xiàn)……
所以，高線公園的經(jīng)驗(yàn)既是啟發(fā)，也是警示。
它提醒我們，成功的城市復(fù)興不僅需要天時地利，還需要深厚的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、清晰的規(guī)劃，以及對社區(qū)和城市的深度承諾。
雖然不是每座城市都能復(fù)制高線的奇跡，但如果堅(jiān)持實(shí)事求是，從現(xiàn)實(shí)條件出發(fā)，每座城市都因地制宜創(chuàng)造屬于自己的公共空間傳奇。
專欄編輯｜Sherry Li
發(fā)文編輯｜Xinmiao
審核編輯｜Xinmiao
本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號 TOP創(chuàng)新區(qū)研究院
